新闻资讯

您当前的位置:皇家马德里亚洲官方合作伙伴 > 皇家马德里亚洲官方合作伙伴 > 精细化管理 >

皇家马德里亚洲官方合作伙伴万科内部信风向已

发布时间:2018-10-11 17:01 浏览次数

  邦主说:现在再跟人说你的销售额、周转率有多么多么的牛逼,真的就是老脑筋了。未来这两三年,应该是各家房企创新的试错期。那些最早结束试错并形成新商业模式的房企,将下一个十年。

  “我觉得再讨论销售额,讨论下去死路一条。”万科集团高级副总裁、北京万科总经理毛大庆在接受经济观察网记者采访时说,事实上万科要转型,部分业务在发生着转变,评判房企发展的标准,不能只是销售额。

  他麾下的北京万科,今年前10月已突破170亿元销售额,刷新了地产行业城市级公司前10月的销售纪录。但行业进入“白银时代”,万科整体转型的背景下,毛大庆亦满是忧患意识。

  这种意识,正主导着万科高层脑海发生认知变化:对企业而言,销售规模没必要也不太可能持续增长,未来不能再单一地以销售规模论增长。如北京万科般,各城市公司陆续涉足商业养老产业地产,一系列动作亦对外解答了,万科未来的持续增长并非卖房那么简单。

  当然,解决挣钱的问题后,会花钱也是一门学问。从指导思想上,万科集团以往用来指导住宅工业化的口号“大道当然,精细致远”被赋予了新的含义,今年开始,因为涉足商业养老等多元持有物业,精细便有了更严格、更高的标准。

  毛大庆说,口号里的“精细”,实际有精细化管理之意,考验的就是万科员工精打细算,会花钱的本领。

  为此,近日毛大庆给员工写了内部信,对精细化管理做部署,要密切注意6个指标:现金净流入、周转率、利润率、资产收益率、对客户更好,可持续发展。“我晚上飞机下来就给员工写了信,想了一路。”毛大庆说。

  前10个月,万科实现销售额1711.4亿元,同比增长17.3%。北京万科销售额亦创下历史新高,销售额达到170多亿元。但实际上,这170亿元的大盘子里,住宅销售还能占多少?

  “这次不太像以前那几年基本都是住宅销售,这次比较复杂。”毛大庆说,大概有130多亿来自销售型商品房,还有16亿元左右是大宗商业地产的转让,十五六亿元的保障房和政府回购,最后还有零星社区商业销售。实际这种结构变化,也反映出万科转型的落地。

  变化未来将更加明显。毛大庆直言,其实北京公司未来进一步发展,很多人可能都会变化,原来400人做住宅,100人做商业和服务业。可能未来200人做住宅,一半人要转到新业务里。在增长贡献上,一部分业务货如轮转,要产生现金流;还有一部分是资产性业务,考察的是存续期间能不能产生正向、应有的租金回报,退出时会产生怎样的效益。

  “哪有一个国家的开发商天天谈销售额,明年换个别的话题跟你们聊。”毛大庆说,皇家马德里亚洲官方合作伙伴未来中国的房地产和城市发展一定会到一个比较平稳的阶段,不再是原来大家都在比销售额,一天到晚嚷嚷,这种状态属于市场初期阶段。传统单一业务碰到发展天花板,及时用多元新业务调节补充传统业务的不足,企业才能持续增长。进入到稳定的新常态,要比经营能力,各种各样的经营、服务业态就出来了。

  服务并非只有小钱可赚,甚至有时隐藏着一笔划算的大生意。让毛大庆印象深刻的是,单位附近有个幼儿园,招生非常火爆,老板投了三亿元,请很多优秀老师打造国际化的教育,第一年学费9000万元,按这种趋势发展,三四年就会回本。毛大庆感慨,“比我开商场回报率好很多,盈利能力比万科还厉害,我卖多少房子才能赚9000万呀。”

  从10月底至今,毛大庆在微信上转发了北京万科商用地产的3个案例,均和精细化管理有关。如金隅万科广场开业后,空调系统循环水泵部分设备冷量损失较大,水泵外壳经分析冷量损失约占总制冷量的2%。针对这些情况,万科进行精细化改进,对水泵外壳增设保温层,同时合理调整空调系统运行逻辑,空调系统一年节省电量约3万度电。

  毛大庆评价说,商场的能耗费用占后期运营费用大约40%,相对于压缩营销费用和人员费用,降低能耗费用更具实操性,见效也更快,精细之处找收益。

  从美国纽约跑完马拉松并参观多家国际企业后,毛大庆11月6日飞抵北京,在飞机上关于精细化运营想了很多,并连夜写下内部信发给员工,其中讲了要做好六件事。

  第一是现金净流入。现金健康是企业的氧气,白银时代万科更注重经营健康和安全。第二,注重周转率。提升经营效率很重要,如果资产不周转,扔在一个地方不动,一块地买了很久不能开盘,卖不出去,这是大问题。第三,应有正常的利润率。第四,应对股东,对投资者有较好的资产收益率。第五和第六,特别注意客户问题。白银时代,精细化服务尤为重要,要更在意和服务好客户。同时,还要做到可持续发展及成本适配,设计产品更合理,减少浪费。

  没有精细化运营,做好一项新业务,是件困难的事情。毛大庆在和一家养老机构聊天后获知,这家机构做了十几年养老,做时满心理想和激情,房子设计要像自己养老一样。但等做后发现,浪费的地方太多、投入太大,成本和收入两下对冲,盈利有限。毛大庆说,这种情况下要再抠细节,节约不必要的成本浪费,如窗户做得更密封,提防空调调温效果跑掉等。

  这种情况下,对万科提出的挑战是,如何打造更专业化的团队。运营更精细,特别是万科有养老、商业等多种新业务,这就要求团队更专业,轮岗更适配。毛大庆说,企业大了万科发现还是有错误的人在错误的岗位上工作,这些是在精细化的白银时代要注意的。

  万科的合伙人制度,通过让出股份使员工分享公司和项目成长红利,让管理层和员工为自己打工,实际也解决了他们精打细算内在动力不足问题。

  “他们两个是双生的。合伙人制度和职业经理人制度不同是,前者把企业当成自己家,尤其项目还有员工跟投,如果再大手大脚,不精细化管理,造成浪费回报又不好,先不说股东,你怎么对得起这些员工?”毛大庆说,自然而然地一线管理层要精细化管理,否则,不用领导说,员工就让总经理走人了。

  专人回答用户问题随问随答搜狐焦点主编对热盘的评价求助:新悦都旁边铁路的声音大吗?

友情链接

皇家马德里亚洲官方合作伙伴

Copyright © 2002-2017 皇家马德里亚洲官方合作伙伴 版权所有 冀icp备12004702号